O FII, como é conhecido o Fundo de Investimento Imobiliário, é um instrumento eficiente para o investidor que planeja ter acesso em negócios de base imobiliária. Na maioria dos casos é muito melhor do que comprar um imóvel. “Os FIIs são constituídos como “condomínios fechados”. Os recursos captados poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais. Tudo isso de acordo com um regulamento já definido”, explica Fabrizio Gueratto, Financista do Canal 1Bilhão Educação Financeira.
Fundo Imobiliário
No FII estão presentes dois tipos de contratos, o típico e o atípico, como o próprio nome já diz, o típico é aquele comum, que normalmente é usado. Já o contrato atípico, ele garante mais segurança em relação ao longo prazo. Para entender melhor essa modalidade de investimento, o Canal 1Bilhão Educação Financeira convidou o criador do 1º Fundo Imobiliário com contrato atípico do Brasil, Telêmaco Genovesi Jr. O Gestor participa pela primeira vez de um bate-papo em um canal do YouTube.
Vale a pena?
“De uma maneira geral é difícil um Fundo Imobiliário quebrar. Mas em 2011 para 2012 ocorreu uma bolha dos Fundos e quem tinha dinheiro em FII teve uma rentabilidade muito baixa, chegando até a ser negativa, durante um bom tempo, ou seja, acabou perdendo dinheiro”, comentou Genovesi. Quando ocorre uma corrida em determinado ativo, ou seja, todos decidem investir nele, a cota dele acaba indo muito acima do valor de mercado, como por exemplo o de imobiliário, então isso precisa ser reajustado. Isso pode ocorrer fazendo um ajuste nas cotas, que precisam voltar para um patamar comum.
“Para saber se determinada cota está mais valorizada do que deveria, existem empresas que fazem laudos de mercado, conhecido como valor de mercado, por isso é uma boa alternativa pesquisar”, comenta. Além disso, o Gestor do Fundo é obrigado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a dar um prospecto, uma carta mensal, de quanto está, qual foi a valorização e o valor de mercado dos imóveis naquele ano. Portanto, é possível comparar quanto vale o FII de uma forma geral. O Financista do Canal, Fabrizio Gueratto, também alerta que o investidor pode ter acesso a esses números antes de começar a aportar no Fundo. “Caso você queira saber da performance antes de começar a investir, é só ligar na gestora e solicitar os números, dessa forma você sabe se vai valer a pena e se é um bom negócio”, diz Gueratto.
É arriscado?
Telêmaco explica que o FII também contém riscos. Um deles que se vê com maior frequência é: quando se tem uma obra para fazer, que por exemplo, a Ambev solicitou, e então ocorreu contratação da gestora, e então essa gestora fez a avaliação ou contratou uma empresa para fazer isto, e dessa forma foi cotado a obra inteira. Vamos dizer que a obra acabou saindo do orçamento em 50%, ou seja, uma obra que ficaria R$ 10 milhões, ficou R$ 15 milhões. “Por conta desse aumento no valor final, teoricamente ficaria por 12 meses sem distribuir rentabilidade. Além disso, ocorreria também uma reunião com todos os investidores para saber se podem aportar mais, para que seja possível concluir. Aqueles que optarem por não colocar serão diluídos, ou seja, quem comprou 3% do Fundo e não quiser aportar será diluído para 2%,1%, depende do caso, claro”, explica Genovesi Jr.
Fabrizio pergunta para o Gestor se é aconselhável investir em FII com contrato atípico, Telêmaco então explica que quem está entrando agora no mercado de Fundos Imobiliários deve começar pelo mais básico. “Não aconselho ir direto pelo atípico, acho necessário começar do começo. Pois é necessário saber quem está fazendo o orçamento e avaliação da obra, quem é o empreiteiro, pois no passado já ocorreram muitos problemas, principalmente com empreiteiros. Aqui no Brasil, estamos em um momento que sempre tem uma notícia nova e isso não vale o risco. Por isso vale a pena entrar em operações que já estejam com os imóveis prontos ou que irão fazer a locação”, ressalta o Gestor.
“Ainda é difícil explicar para as pessoas que imóvel não é investimento e se ainda quiserem um, pois no Brasil fomos criados dessa forma, trabalhamos a vida toda para adquirir um imóvel próprio, é possível fazer disso um investimento e ter na carteira, na diversificação, a cota de um, mas um que dará retorno e não desvalorização”, comenta o Financista do Canal 1Bilhão Educação Financeira.
Fabrizio comenta que no começo os FIIs não deram certo e pergunta a Genovesi o motivo disso ter ocorrido, o que acabou também manchando o nome dos Fundos Imobiliários no Brasil, pois muita gente acabou perdendo dinheiro. “Como todo começo de novos produtos o mercado estava ainda se adequando, assim como os investidores. E isso ocorreu também nos FIIs.
Além disso, se não é um dos produtos mais recentes, o Fundo Imobiliário pode ser até o mais recente para o investidor. O que aconteceu foi que muitas gestoras que não estavam preparadas para fazer esse tipo de gestão entraram nesse mercado, sem saber direito o que estava fazendo, e acabou convencendo muita gente a entrar nessa também, como investidores”, explica Telêmaco. Ou seja, diversas pessoas que não estavam qualificadas para administrar corretamente esses Fundos surgiram com esse produto. Em paralelo a isso, essas gestoras já ofereciam outros investimentos, como outros Fundos, por exemplo o Multimercado, ou Renda Fixa, mas não estavam preparadas para o mercado imobiliários.
“No começo, de fato, ninguém estava preparado, ninguém tinha histórico, para oferecer esse tipo de produto, já que era novo, e então ocorreu esse tipo de problema”.
No passado muita gente perdeu dinheiro no mercado imobiliário, mas atualmente isso já está muito mais consolidado. O mercado precisou aprender e aprendeu a lição. A CVM conseguiu blindar bem os FIIs, não existem mais os gestores “aventureiros”, e os investidores conseguem separar muito bem quem são os bons gestores e os ruins. Gueratto pergunta o que está indo bem atualmente no mercado.
“Hoje, o mercado educacional está passando por uma fase de consolidação, então vem se mostrando uma boa alternativa. Além de ser muito promissor. Se acreditam que o Brasil vai crescer no futuro, é preciso olhar para o lado educacional, pois estes têm um extremo potencial”, finaliza Telêmaco.
