Prevendo recuperação do mercado, a Capital Research elaborou um relatório elencando o setor de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de shoppings como opção para investimento a preços atraentes e com grandes chances de retorno no futuro.

De acordo com o analista Felipe Silveira, no ano passado foram inaugurados 11 shoppings no Brasil. Para 2020, a expectativa era de 21 inaugurações, mas a instabilidade econômica e o isolamento social fizeram com que apenas um abrisse em março, e os demais, fossem postergados.

“Com a retomada, dois shoppings foram inaugurados entre julho e agosto, e mais seis estão no pipeline para o restante do ano. Dessa forma, apesar de ainda estarem bem abaixo da expectativa, o número de empreendimentos inaugurados já se aproxima do registrado em 2019. Em área, esse ano deve até ganhar de 2019, por conta do projeto inaugurado em março, um colosso de 84 mil m² de ABL”, destacou.

Fundo de Investimento Imobiliário

Reação positiva

Segundo o analista, a reação positiva dos shoppings também pode ser vista nos FIIs do setor, que já apresentam fortes sinais de recuperação, com alta de 3,5%, a maior valorização do segmento.

E diz mais: “se por um lado o aumento do e-commerce é uma clara ameaça à rentabilidade dos FIIs ao reduzir o crescimento projetado para as vendas e impactar na vacância e no valor dos aluguéis, por outro, a diversificação do mix de locatários é vista com como uma grande vantagem”, ressaltou.

E acrescentou que é cada vez mais comum encontrar prestadores de serviços e atividades de entretenimento em espaços que originalmente seriam destinados a lojistas.

“Além disso, existem dois fatores com papel relevante no desenvolvimento deste setor. O primeiro é a omnicanalidade, um conceito importante no varejo que consiste em oferecer ao cliente a possibilidade de comprar um produto no e-commerce e trocá-lo na loja física, ou comprá-lo no e-commerce e retirá-lo na loja física. Com isso, a empresa oferece uma melhor experiência para o consumidor e garante a possibilidade de fazer uma nova venda”, disse.

Já o segundo fator relevante, conforme o especialista, é a última milha, um dos principais desafios dos varejistas no que se refere à entrega. Tanto para o consumidor quanto para a loja, é interessante que a entrega seja realizada o mais rápido possível.

Para isso, é importante que as lojas e empresas de logística possuam centros de distribuição bem localizados. “Nada impede que, a longo prazo, empresas passem a utilizar shoppings sem uma localização premium ou em cidades médias como centros de distribuição, embora alternativas existam, mas, olhando para o curto prazo, ativos de qualidade não têm tido muita dificuldade em mostrar que a tendência ainda é bem positiva.“

Rotina voltando

De acordo com Silveira, aos poucos a rotina nas cidades vai voltando ao normal e a procura por shoppings centers tem aumentando. “Já é possível ver em algumas cidades casos de consumidores que formaram filas para entrar em shoppings. A recuperação é gradativa, e as vendas ainda não alcançaram o patamar do ano passado, mas a situação não dá sinais de que o mercado brasileiro vá seguir os passos do que vem acontecendo com os shoppings americanos”, destacou.

Além disso, disse, é certo que muitos lojistas não resistirão à pandemia, e irão fechar as portas, principalmente entre as pequenas e médias empresas, mas o cenário para as grandes empresas é um pouco diferente.

“Claro que as grandes redes também passam por um momento delicado, mas não há uma sinalização clara de que devemos ter uma quebradeira de grandes empresas do setor varejista por aqui, ao contrário do que ocorre nos EUA. E isso faz uma diferença grande olhando para o médio prazo, já que elas ocupam as chamadas ‘lojas-âncoras’, áreas relativamente grandes do shopping, que servem de chamariz para o público e acabam beneficiando as chamadas lojas satélites, que costumam pagar um aluguel mais caro por m²”, elencou.

Abrasce

De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o país hoje conta com 577 centros de compras, com mais de 1,1 milhão de pessoas empregadas direta ou indiretamente.

São mais de 502 milhões de visitantes mensais nas mais de 105 mil lojas e 2,9 mil cinemas. Somente em 2019, o setor movimentou mais de R$ 192 bilhões.

Para se ter uma ideia da extensão do mercado, a Área Bruta Tributável (ABL) total dos shoppings brasileiros é de 16 milhões de m², o que equivale a mais de 2,2 mil campos de futebol.

FIIS: receio

Conforme Silveira, outro fator que intensificou o receio no mercado financeiro foi o “Mallpocalypse”, fenômeno que se refere ao fechamento de diversos shoppings americanos nos últimos anos.

“Vale lembrar que em 2017 o Credit Suisse apontou a expectativa de que um em cada quatro shoppings americanos fechasse as portas até 2022. Mas, é preciso ressaltar que o contexto dos EUA é bem diferente do cenário brasileiro, principalmente em aspectos como extensão de mercado e prioridades do consumidor”, disse.

Segundo a consultoria especializada no mercado imobiliário Cushman & Wakefield, o mercado total de shopping centers nos EUA tem uma ABL de 375,4 milhões de m². Ou seja, imensamente maior que o mercado brasileiro, mesmo com um cálculo proporcional. Além disso, pesquisas apontam que o consumidor brasileiro prioriza aspectos como comodidade, segurança, facilidade para estacionar e atrações de entretenimento.

“Na prática, os shoppings centers no Brasil deixaram de reunir apenas lojistas e passaram a incluir serviços como bancos, salões de beleza, laboratórios, clínicas de estética, pet shops e opções de entretenimento, como jogos, teatros e, até mesmo, academias, serviços que, muitas vezes, não são afetados pelo crescimento do e-commerce”, pontuou.

FIIS: oportunidades

Para Silveira, o momento atual surge como uma oportunidade para investir em FIIs de shoppings, já que se pode esperar uma recuperação e valorização desses ativos: “Eles são uma ótima oportunidade dentro dos fundos de investimento imobiliário porque as perspectivas podem ter sido mais pessimistas do que a realidade está mostrando. Além de eles oferecerem diversificação e ativos de qualidade, os FIIs de shoppings estão mais baratos do que seus pares”, explicou.

Silveira elencou três FIIs de shoppings. O primeiro deles é o XP Malls, negociado com o código XPML11. “Ele é gerido pela gestora do grupo XP e detém participação em 13 shoppings com localizações diversas, mas com alguma concentração no estado de SP. O fundo está em forte expansão de ABL, que passou de 62 mil m² no começo de 2019 para 111 mil m²”, disse.

Já o segundo é o fundo Hedge Brasil Shopping, com código HGBS11. “Ele é gerido pela Hedge Investments, tem uma diversificação boa em termos de ativos, com 16 shoppings, e está presente em cinco estados, sendo 11 cidades diferentes. Na maioria dos casos, o fundo tem uma participação minoritária”, frisou.

Por fim, o terceiro fundo recomendado pela Capital Research é o HSI Malls, com o código HSML11. “Ele é menos diversificado e conta com participação em cinco shoppings: Granja Vianna, Super Shopping Osasco, Pátio Maceió, Via Verde Shopping e Shopping Metrô Tucuruvi. Dois deles são de estados em que os demais fundos da carteira não tem participação: Acre e Alagoas, e são referências nessas localidades. O fundo controla todos os cinco ativos, três deles com quase 100% e dois com pouco mais de 50%.”

Para Felipe Silveira, os FIIs de shopping ainda têm muita oportunidade de entregar resultados satisfatórios para os investidores. E, mais do que isso, são considerados como uma melhor opção de exposição a esse setor do que as empresas listadas na bolsa.

“É momento de comprar bons ativos, por preços interessantes, aumentando as chances de um retorno mais robusto no futuro. Como para todo investimento em renda variável, riscos de mercado e riscos específicos estão em jogo, mas eu considero que a relação risco x retorno de alguns ativos desse setor está bem atraente. A oportunidade de ir às compras está posta. Cabe a você pagar para ver o que acontece, do lado de dentro ou do lado de fora”.

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