Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) começam a despontar no Brasil, diz executivo

Eles oferecem ganhos mais altos

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são um tipo de aplicação que agora começam a despontar no Brasil. A afirmação é de Evaldo Perussolo, CFO do Banco Bari, para quem o ativo já é uma opção em renda fixa um pouco mais arriscada que as demais, porém, com maior potencial de rentabilidade. “Você ainda vai ouvir falar muito neste tipo de investimento”, disse.

De acordo com o executivo, os investidores brasileiros que, ao longo dos anos, se acostumaram com a segurança das aplicações de renda fixa com a rentabilidade proporcionada por taxas de juros que figuravam entre as maiores do mundo, hoje penam para conseguir que os investimentos ao menos superem a inflação.

“Há, é claro, a possibilidade de conseguir ganhos altos no mercado de renda variável ou em fundos de investimento arrojados, com diversas classes de ativos. Mas não estou falando aqui da parcela das aplicações financeiras que pode correr risco, mas sim da fatia do patrimônio que deve ser protegida”, destacou.

E disse mais: “algumas aplicações de renda fixa já bastante populares, como a poupança e os fundos DI, não têm cumprido o papel de proteção de patrimônio no momento atual, pois a rentabilidade tem perdido da inflação.”

Segundo ele, na seara da renda fixa há opções já bem conhecidas pelos investidores que pagam juros maiores, dependendo do valor da aplicação e do prazo, como Certificados de Depósito Bancário (CDBs) e Letras de Crédito Imobiliário ou Agrícola (LCIs e LCAs), todas com a garantia do Fundo Garantidor de Crédito até o limite de R$ 250 mil. “Há também o Tesouro Direto que, embora não tenha a cobertura do FGC, tem a garantia do Governo Federal”, elencou.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) começam a despontar no Brasil, diz executivo

CRIs

Conforme Perussolo, no Brasil os CRIs surgiram em 1997, com a Lei nº 9.514/97, que criou a figura da securitizadora. O objetivo principal foi dar uma alternativa de funding para o novo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), uma modalidade de financiamento de imóveis residenciais ou corporativos que não conta com os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

“É simples entender como tudo funciona: uma incorporadora que pretende construir um condomínio residencial ou comercial, ou mesmo uma empresa que queira erguer uma nova sede ou fábrica, em vez de pegar um empréstimo bancário e pagar juros muito altos, vai ao mercado de capitais buscar dinheiro, o que ocorre mediante uma operação de securitização, oferta pública de emissão de um CRI”, ressaltou.

E continuou: “na emissão dos CRIs, são determinados o prazo de resgate e a rentabilidade que será oferecida ao investidor, que pode estar atrelada a uma taxa de juros ou índice de inflação. Busca-se um ganha-ganha: a empresa busca recursos a melhor custo e, na outra ponta, o investidor pode obter uma remuneração melhor na comparação com outras modalidades de renda fixa.”

Mercado de CRIs

Ele frisou que como toda nova modalidade de aplicação financeira, o mercado de CRIs está em amadurecimento, principalmente quando falamos de pequenos investidores. Um dos entraves que eles têm hoje para aproveitar a boa rentabilidade que a aplicação pode proporcionar é a inexistência de um mercado secundário com alta liquidez, como ocorre com o Tesouro Direto, por exemplo. Digamos que um investidor compre, no lançamento, um título do Tesouro Direto com vencimento em 2036 e necessite, por alguma questão financeira, vendê-lo antes do prazo de resgate: bastará entrar em sua corretora online e dar a ordem de venda. Como é um mercado com milhões de negociações diárias, dificilmente não conseguirá vendê-lo, ainda que com desconto.

“Com os CRIs não funciona assim. Caso haja necessidade de contar com os recursos antes do prazo de resgate, será necessário procurar um comprador. Os prazos de resgate dos CRIs hoje disponíveis costumam ir de 2 a 10 anos, mas há CRIs com resgate em até 15 anos, sendo este um ponto que merece a máxima atenção. Para aumentar a liquidez, algumas plataformas financeiras digitais começam a garantir a recompra ou mesmo ajudar na busca de um investidor interessado.”

E disse mais: “a esta altura você deve ter percebido que os CRIs são investimentos de renda fixa que podem turbinar sua carteira, desde que você consiga casar o prazo de resgate com seus objetivos. Assim, pode ser uma boa estratégia para uma parcela da aposentadoria, a faculdade do filho ou até de uma viagem que você esteja planejamento no médio ou longo prazo. Mas o dinheiro para emergências, ou seja, aquela reserva técnica que você pode precisar sacar a qualquer hora, deve ser direcionado a uma aplicação com liquidez diária, ainda que com baixa rentabilidade.”

Risco de crédito

Ele disse ainda que outro ponto importante é entender que quem investe em um CRI está comprando um risco de crédito. Assim, vale a lógica das outras aplicações: quanto maior o risco, melhor o potencial de investimento. Entre as aplicações de renda fixa disponíveis para os investidores de varejo é, junto aos CRA (Certificados de Recebíveis Agrícolas), a com maiores risco e potencial de retorno.

“Por isso, é sempre importante avaliar com cuidado o histórico da empresa que está captando o recurso (a devedora do papel) e também dos garantidores. Isso pode ser feito com a leitura atenta do termo de securitização e/ou prospecto da emissão, no qual constam o histórico do tomador dos recursos e seu rating e as garantias atreladas ao papel, além de todas as informações necessárias ao investidor. Destaque para a análise atenta da seção de fatores de riscos”, elencou.

Tipos

Conforme Perussolo, há ainda vários tipos de CRIs: os CRIs pulverizados, que têm uma pluralidade de devedores, o que pulveriza o risco de inadimplência; e CRIs corporativos, cujo tomador pode ser uma única empresa. E, como no mercado de capital – quanto maior o risco, maior o potencial de retorno -, os CRIs corporativos tendem a pagar um prêmio de risco maior. O importante neste caso é avaliar a capacidade de pagamento do devedor, as garantias e os riscos envolvidos no investimento.

Outro ponto importante é que, por definição legal, um CRI só pode ser emitido por uma companhia securitizadora. Essa mesma securitizadora pode ter várias emissões de CRIs. Neste cenário, é importante esclarecer que uma emissão não impacta na outra, vez que cada uma delas configura um patrimônio separado, seja em relação às outras emissões seja em relação ao patrimônio da própria securitizadora, a emissora do papel. Assim, se você se deparar com esta modalidade de investimento em um banco de varejo ou digital, vale a pena prestar atenção. Eu quase ia esquecendo outra vantagem dos CRIs: são isentos de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e de imposto de renda, este último, apenas para investidor pessoa física.

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