Em época de inflação alta e instabilidade política e econômica por conta de eleições e de uma guerra que afetou os preços de diversas commodities, é comum o investidor buscar alternativas que lhe proporcione ganhos verdadeiros. Não que ele não o faça em tempos de bonança, mas é que cenários como o que vivemos tornam os ativos mais voláteis e aumenta as chances de uma aposta errada que resulte em perdas financeiras.
Considerando a situação de momento, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) em papéis têm se mostrado boas opções para superar a inflação e obter ganho real. Mais especificamente os indexados a algum índice inflacionário, seja INCC, IGPM ou IPCA. Dependendo do risco do fundo, o investidor tem a opção de investir em um “High Grade”, fundo com um risco menor e crédito com menor risco de default, ou um “High Yield”, fundos destinados a investidores mais agressivos. Este último geralmente tem títulos com altas taxas, porém com um risco maior de default.
Vale ressaltar que as coisas mudam. O mercado vive de ciclos e os fundos imobiliários não fogem disso. Esses FIIs de papel são os “queridinhos” hoje pelos investidores pelo alto rendimento, advindo da alta da inflação. Porém, no longo prazo, isso não deve se sustentar, uma vez que com a subida da taxa Selic a inflação tende a se arrefecer com o tempo e voltar a meta do Banco Central de 4% a 4,5%. Obviamente, como já explanado, vivemos tempos incertos, mas de qualquer forma, independente do rendimento alto ou não desses FII’s, eles se encaixam em qualquer carteira de renda variável.
E o que isso quer dizer? Significa que, no futuro, o rendimento poderá até ser menor se o IPCA arrefecer com a subida da taxa Selic, mas isso não vai, por si só, tornar esse investimento em FIIs de papel “indesejável”. O mercado vive de ciclos e os fundos de papel têm altas taxas atreladas à inflação, mas também conseguem facilmente mudar suas estratégias. Ao invés de ter títulos indexados somente ao IPCA é possível mudar para títulos indexados ao CDI. Tudo depende do momento, garantindo assim, retorno positivo em diferentes situações de mercado.
Mas é importante ter consciência de que não se deve colocar todos os ovos na mesma cesta. Olhando para a carteira do investidor como um todo é sempre importante diversificar e nunca ficar 100% em uma única estratégia. O ideal é mesclar entre fundos de papel e tijolos. No primeiro, ganha-se com a inflação e a taxa pré-fixada, e no segundo, o investidor vai ter ganhos com os aluguéis e consequentemente com a valorização do “tijolo” em si.
Para quem ainda não está acostumado com esses termos, vale uma rápida explicação. Os Fundos Imobiliários de papel são investimentos de Renda Variável que investem o patrimônio dos seus cotistas em instrumentos financeiros com lastro no setor imobiliário, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH). Já os Fundos Imobiliários de tijolo são investimentos de Renda Variável que aplicam o seu patrimônio na construção e/ou na exploração comercial de imóveis físicos.
Como já explicado ambos oferecem vantagens. Só que a inflação alta faz dos fundos de papel a bola da vez. No caso dos fundos de tijolo, é sabido que aluguéis são reajustados de acordo com índices inflacionários como IGPM ou IPCA. A única questão é que nem sempre é possível repassar 100% do índice ao valor do aluguel, tudo depende de negociação que pode afetar o retorno. Ocorrendo essa dificuldade, os FIIs de papel saem ganhando.
*Guilherme Gentile é head de análise do app Dividendos.Me
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