Se você é um investidor ou acompanha o mercado financeiro de perto, já deve estar cansado de ouvir sobre Fundos Imobiliários (FIIS). Mas, afinal, todo fundo imobiliário é igual? Por que esse “patinho feio” dos ativos financeiros virou o jogo e hoje é a grande vedete do mercado?
Bom, vamos começar dividindo os fundos imobiliários em: Fundos de tijolos, Fundos de desenvolvimento e Fundos de papéis.
Fundos de tijolos são aqueles que o gestor compra ativos imobiliários (galpões logísticos, industriais, imóveis residenciais e comerciais, terrenos). Fundos de desenvolvimento são aqueles que usam os recursos dos cotistas para desenvolver um empreendimento, seja residencial, comercial ou industrial.
Fundos Imobiliários
Por fim, o Fundo de papeis são aqueles que compram CRI´s (Certificado de Recebíveis Imobiliário).
Há também os fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários. Esses, especificamente, são para aqueles investidores que não tem muito tempo para escolher qual fundo é mais adequado ao risco dele, ou então quando o valor de investimento é muito baixo e a diversificação fica inadequada. Nesse caso o gestor faz todo esse serviço de diversificação dentro de outro fundo.
Em todos os casos, uma das principais regras para um fundo se adequar a modalidade “imobiliário” é de distribuir 95% do que foi arrecadado com aluguéis ou recebíveis a cada 6 meses. Existem fundos que cumprem essa regra na risca (a cada 6 meses fazem essa distribuição) e fundos que distribuem até mesmo uma vez por mês.
Esse dividendo entra diretamente na conta do cotista e é isento de dividendos (para caso do fundo estar listado na B3, ter mais de 50 cotistas e um determinado cotista não ser proprietário de mais que 10% do fundo em questão)
Para escolher qual fundo investir, vale a pena estudar os ativos adquiridos por ele bem como seus contratos. E por que os contratos são tão importantes?
Num fundo de galpão logístico ou industrial, por exemplo, temos uma modalidade de locação atípica, ou seja, não segue as regras determinadas pela lei do inquilinato. Uma das principais alterações é a questão da multa por mudança de endereço.
No contrato atípico normalmente essa multa de 3 meses proporcional ao restante do contrato, que é usual nos contratos típicos, não existe. Existe sim uma multa pelo valor do restante do contrato integral ou algum percentual do restante desse contrato.
Normalmente essas operações ocorrem somente em contratos de galpões, pois ela vem de um built to suit, ou seja, quando alguém empreende um imóvel para locar para determinada companhia. É um imóvel feito sob medida.
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